借地権・底地の売却

借地権（借りて建物を所有する権利）

土地は借りて、建物は自分のもの（または相続した）という状態で成立する権利です。 売却は可能ですが、原則として地主の承諾が論点になります。地主が承諾しない場合の救済として、借地借家法19条の「承諾に代わる許可（代諾許可）」の仕組みがあります。 :

底地（借地に出している土地の所有権）

借地人が使っている土地部分の「所有権」です。買主は“新しい地主”になるため、 借地契約（地代・更新・承諾料など）の内容と借地人との関係が価格に直結します。 まず契約内容（期間・名義・更新料・譲渡承諾料・建替承諾料等）を確認する重要性が指摘されています。

手順A：地主と協議して承諾書を取る

1. 契約書・地代・更新・承諾料条項を整理
2. 買主候補の属性（利用目的・信用）を提示
3. 譲渡承諾書（覚書）を取り、条件を確定
4. 売買契約→決済→名義変更（借地契約の名義変更）

承諾料の「相場感」は、借地権価格の10%を目安とする説明もあります（あくまで目安）。 

手順B：裁判所の「代諾許可」を検討

地主が承諾しない場合でも、借地借家法19条により「地主の承諾に代わる許可」を裁判所に申し立てる仕組みがあります。 

• ポイントは「譲渡で地主に不利となるおそれがない」かどうか等が検討される、という整理があります。 
• 実務上、承諾料の支払いが条件になる例が多い、という説明もあります。 

A）借地人に売る

• 一体化のメリットがあるため交渉余地が大きい
• 価格目安として「更地価格の50〜60%」などの説明例があります（物件条件で変動）。 
• 借地人との交渉では“双方のメリット提示”が重要という実務論点が語られています。 

B）第三者に売る（収益物件として）

• 買主は新地主になるため、借地契約の条件と借地人対応が前提
• 目安として「更地価格の10〜20%前後」などの説明例があります（条件で変動）。 
• 契約書・名義・地代等が整理されているほど売りやすい、とされます。

契約内容の“現況”を一致させる

• 地代が契約書と違う、名義が昔のまま…は底地・借地権で本当に多い
• 売却前に「当初契約」と「現在の運用」を整理しておくと高く売りやすい、という指摘があります。 

費用負担（承諾料・名義書換・登記）を先に決める

• 承諾料（名義書換料）の目安として、借地権価格の5〜10%等が挙げられることがあります。 
• 誰が払うか（売主/買主）で手取りが大きく変わるため、最初に設計

共通：最初の確認

• 借地契約書（期間・地代・更新・承諾料条項）
• 契約名義（相続でズレていないか）
• 過去の承諾書・覚書の有無
• 現状の地代支払い・更新状況

借地権を売る場合

• 地主の意向確認（承諾条件の落とし所）
• 承諾料（名義書換料）の想定を置く（手取り試算）
• 承諾が出ない場合の代諾許可も視野（借地借家法19条）

底地を売る場合

• 借地人に売る/第三者に売るの価格差を比較（統合利益）
• 借地人と交渉する場合はメリット提示で対立を避ける 
• 契約内容が整理されているほど売りやすい 

価格の妥当性チェック

• 相場の見方で「比較対象（通常の所有権）」を把握：相場の見方
• 路線価図で借地権割合の当たりを確認（国税庁の説明）
• 売却費用・税金まで含めて手取りで比較：費用／税金

買取（スピード重視）

• 条件次第で早いが、価格は仲介より下がりやすい傾向
• 権利関係の整理を“買主側で吸収”できるケースがある
• 比較：仲介と買取の違い

買取オークション（価格とスピードの両立を狙う）

• 条件が合えば最短3日で売却も可能
• 価格は買取より上がりやすい
• 買い手が全国約13万社の不動産会社で競争が起き、条件次第で仲介を上回る金額が出ることもあります