千葉市の不動産売却｜税金（譲渡所得）と確定申告をわかりやすく解説
不動産売却で税金がかかるのは、売れた金額そのものではなく、原則として利益（譲渡所得）が出たときです。 取得費・譲渡費用・特例の整理で、税額は大きく変わります。
監修者：小林 征矢（宅地建物取引士）
不動産プロ／あいうえお不動産株式会社にて、査定・売買業務を担当。千葉市での売買実績300件。
土地・戸建・マンション・収益物件の売買を中心に、売主様の状況に合わせた売却提案を行っています。
税金の不安も含めて、売却方針を整理したい方へ
「特例が使えるか」「書類が揃うか」「急いで売るべきか」など、状況に合わせて全体像を整理できます。
結論：税金がかかるのは「利益」が出たとき
不動産売却の税金は、売却価格そのものではなく、 売却で出た利益（譲渡所得）が対象です。
つまり、売れた金額が大きくても、取得費や譲渡費用が大きければ課税対象は小さくなりますし、 3,000万円特別控除などの特例が使えれば税額がゼロになることもあります。
税金が増えやすい原因
取得費が弱い、譲渡費用を漏らす、特例を使わないまま申告する。
税金が減りやすい要因
取得費の根拠資料がある、譲渡費用を漏れなく整理する、特例が使える。
最初にやること
「いくらで売れそうか」より前に、「利益が出るのか」を計算式で確認する。
譲渡所得の計算式
まずは計算の型だけ押さえれば十分です。不動産売却の税金は、次の順番で整理します。
売却価格
実際に売れた金額です。
取得費
購入代金や購入時の仲介手数料など。建物は減価償却を考慮します。
譲渡費用
仲介手数料、測量費、解体費、売却契約書の印紙代など、売るために直接かかった費用です。
特別控除
3,000万円特別控除など、条件を満たす場合に差し引ける制度です。
取得費と譲渡費用の考え方
税金計算で一番差が出やすいのは、取得費と譲渡費用をどこまで正しく整理できるかです。
| 区分 | 入りやすいもの | 注意が必要なもの |
|---|---|---|
| 取得費 | 購入代金、購入時の仲介手数料、購入時の印紙税、登記関連費用など | 建物は減価償却の影響あり。契約書や領収書がないと弱くなりやすい |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、測量費、解体費、立退料、売却契約書の印紙代など | 引越し費用やローン返済額そのものは、原則として譲渡費用とは別に考える |
所有期間で変わる税率
税率は、売った年の1月1日時点で、その不動産を何年所有していたかで変わります。
長期譲渡（5年超）
約20.315％所得税15％、住民税5％、復興特別所得税が上乗せされます。
短期譲渡（5年以下）
約39.63％所得税30％、住民税9％、復興特別所得税が上乗せされます。
特例の考え方（3,000万円控除など）
税額が大きく変わりやすいのが特例です。ここでは、千葉市の売却相談でも特に確認されやすいものを先に整理します。
3,000万円特別控除
マイホームの譲渡で要件を満たすと、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できることがあります。
10年超マイホームの軽減税率
3,000万円控除後の課税長期譲渡所得に対して、軽減税率が使える場合があります。
買換え特例
住み替えで一定要件を満たす場合、課税の繰延べが使えるケースがあります。
譲渡損失の特例
マイホーム売却で損失が出たとき、条件次第で損益通算や繰越控除ができる場合があります。
相続した家・空き家の特例
相続した不動産は、通常の居住用財産の特例とは別に、相続空き家の特例が論点になることがあります。
被相続人の居住用家屋やその敷地等を、一定の要件で売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。 ただし、相続人が3人以上で令和6年1月1日以後の譲渡に該当する場合は、控除上限が2,000万円になることがあります。
まず確認すること
相続で取得した家か、被相続人が住んでいた家か、売却価格が上限要件に収まるか。
必要になりやすい資料
被相続人居住用家屋等確認書、登記事項証明書、売買契約書など。
注意点
通常の3,000万円控除と同じ感覚で考えず、相続特有の要件で確認すること。
確定申告で見ておきたい書類
税金の論点は分かっていても、書類が足りないと特例や費用計上で詰まりやすくなります。
売却時の書類
売買契約書、仲介手数料の領収書、売却に直接かかった費用の領収書。
購入時の書類
購入契約書、購入時の仲介手数料、登記費用など、取得費の根拠資料。
特例の資料
住民票、戸籍の附票、被相続人居住用家屋等確認書など、使う特例によって必要資料が変わります。
売却から申告までの流れ
売却活動〜契約
売却条件を固め、売買契約書や費用関係の資料を残します。
決済・引渡し
精算を行い、売却費用の領収書を整理します。
年内に資料整理
取得費・譲渡費用・特例の根拠資料をまとめます。
翌年に確定申告
原則として翌年2月16日〜3月15日に申告します。
よくある落とし穴
購入時の契約書が見つからない
取得費の根拠が弱くなり、課税対象が大きく見えることがあります。まずは契約書、領収書、通帳履歴、ローン資料などを探してください。
譲渡費用の領収書が足りない
仲介手数料、測量費、解体費などは、根拠資料があるほど整理しやすくなります。費用一覧は 不動産売却の費用 もあわせて確認してください。
固定資産税の精算と譲渡所得税を混同する
引渡し時の日割精算と、譲渡所得にかかる税金は別です。ここを混同すると説明も資金計画もズレやすくなります。
FAQ
売却したら必ず確定申告が必要ですか？
利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として確定申告が必要です。また、3,000万円控除などの特例を使う場合は、税額がゼロでも申告が必要になるケースがあります。
3,000万円控除は誰でも使えますか？
使えるとは限りません。居住用財産などの要件を満たす必要があります。個別事情で変わるため、早めの確認がおすすめです。
購入時の契約書がないと税金は増えますか？
取得費の根拠が弱くなり、課税所得が大きくなる可能性があります。まずは契約書・領収書・通帳履歴・ローン資料などを探してみてください。
固定資産税の精算と譲渡所得税は同じですか？
別物です。固定資産税の精算は引渡し時の日割り清算、譲渡所得税は売却利益にかかる税金です。
相続した空き家でも3,000万円控除が使えますか？
一定の要件を満たす場合は、相続空き家の特例として控除が使えることがあります。ただし通常のマイホーム特例とは条件が異なるため、個別確認が必要です。
税金の不安も含めて、売却方針を一緒に整理できます
「特例が使えるか」「書類が揃うか」「急いで売るべきか」など、状況に合わせて最短ルートを提案します。
